Нерухомість в АТО. Як переселенцу продати квартиру і не втратити розум і гроші: схеми і нюанси

Алгоритм купівлі-продажу нерухомого майна в зоні проведення АТО передбачає певну кількість погоджених з юристами кроків, полегшення кишень на непередбачені витрати та проведення магічних ритуалів для тих, хто зовсім зневірився і опустив руки. Втім, чаклунство все одно не допоможе, так що доведеться зібрати в кулак волю, документи і діяти. Так, переселенцу, що мав намір продати нерухомість, для початку варто переконатися в наявності права власності, в тому числі, право на розпорядження цим нерухомим майном.

Тут є кілька вихідних варіантів: документи є в повному обсязі, що само по собі добре і додаткових маніпуляцій не вимагає; документи були, але тепер вони втрачені або знищені; і повна відсутність документів, що погано, але не смертельно.

Документів може не бути, найчастіше, з наступних причин: власник не прийняв спадщину і не переоформив майно на себе, або майно, яке хочеться продати – це неузаконений самосторой або є державною (комунальною) формою власності. Крім того, може бути банально не оформлена приватизація.

Якщо проблема очевидна і документів немає, переселенець визнається особою, яка не має прав здійснювати операції щодо цього майна. Однак, юристи радять не опускати на даному етапі руки і йти не за заспокійливими в аптеку, а за кваліфікованою юридичною допомогою.

Перший етап роботи юристів – це аналіз даних, наданих переселенцем і встановлення прав, на підставі яких переселенець заявляє про себе, як про власника нерухомості. У 99,9% випадків юристи поставляться до інформації з усією серйозністю, тому що брехати, ухилятися і намагатися викликати безпідставне співчуття не рекомендується.

На цьому етапі можна встановити, хто формально (юридично) є власником майна, що знімає питання про комунальної або державної форми власності. Встановлюються можливі способи придбання (переведення/переоформлення) права власності на переселенця для подальшої реалізації права розпорядження майном.

Недоліком даного підходу є те, що органи, які видавали документи, в тому числі конкретні нотаріуси в зоні АТО, не здійснюють діяльність в рамках українського законодавства, або не мають доступу до паперових архівів внаслідок перереєстрації поза зоною АТО».

Про нову «специфіку» роботи нотаріусів також кажуть поінформовані джерела в зоні АТО: Нотаріуси в зоні АТО працюють таким чином: перерегистрировавшись поза зоною АТО, вони або просто в'їжджають для проведення конкретних дій, а самі знаходяться поза зоною АТО, або працюють на постійній основі в зоні АТО, при цьому всі нотаріальні дії проходять, по суті, поза зоною, із зазначенням нової адреси нотаріуса.

Реєстрація угод проходить на території України. Природно, нотаріуси працюють і в Луганську, і в Донецьку, але оформити законну угоду не можуть. Зате можуть оформити довіреність. Тобто ріелтор може взяти довіреність у покупця, наприклад, і їде в Україну.

У разі, якщо право власності переселенця на нерухомість встановлено і незмінно як щорічна кількість ям на дорогах українських райцентрів, юристи радять не впадати у гарячку і звернути увагу на ряд нюансів перед походом до нотаріуса. По-перше, потрібно переконатися у відсутності приписаних неповнолітніх дітей за даною адресою. Виписати їх бажано до звернення до нотаріуса, так як нотаріуси вимагають довідку Форми 2 про склад сім'ї або інший документ, що підтверджує наявність зареєстрованих за даною адресою осіб.

Також необхідно підтверджене відсутність обтяження майна (арешту майна - застави або іпотеки). Зняття будь-якого виду обтяження майна можливе в судовому порядку, що потрібно робити до звернення до нотаріуса. Природно, все це додатково витрачений час і втрата нервів або їх залишку на поточному етапі.

Крім того, буде потрібно наявність згоди другого з подружжя, якщо майно є спільною власністю. Згода подається у письмовій формі і нотаріально засвідчується. Також необхідно наявність кадастрового номера земельної ділянки, якщо нерухомість являє собою будинок на земельній ділянці.

У порядку подання документів нотаріусу також є свої особливості для переселенців. Повний список виглядає наступним чином:

Оригінали, що підтверджують право власності.

Довідка про склад сім'ї (приписані, зареєстровані за даною адресою, п. 1.9 Наказу № 296/5, ф. 2);

У випадках наявності приписаних/зареєстрованих неповнолітніх, недієздатних або обмежено дієздатних осіб, необхідно подати дозвіл з органу опіки та піклування (п. 1.10 Наказу № 296/5);

Документ про проведення грошової оцінки майна (п. 1.12 Наказу № 296/5);

Особливу увагу може викликати четвертий пункт, який вимагає оцінки нерухомості. В даному випадку можуть виникнути «нюанси», що призводять до втрати частини грошей: «З оцінювачами проблем немає, їх присутність на місці не потрібно, програма, з якою вони працюють, автоматично вираховує вартість житла. Єдине, що потрібно уточнити, це закладено в програму коефіцієнт зменшення ціни для зони АТО.

Є думка, що даний коефіцієнт може штучно змінюватись як у бік підвищення, так і у бік зниження, що, як і сам факт наявності коефіцієнта, може стати для власника нерухомості несподіваним сюрпризом.

Не додає оптимізму власникам квартир і стала сьогодні ціна на житло в окупованих містах Донбасу. За словами ріелторів, що працюють з окупованими територіями, ціна на нерухомість впала в середньому в три рази. Є абсолютно невтішні приклади, коли ціна квартири падає в п'ять разів, як, наприклад, в районах Донецька.